E’ ancora conveniente l’investimento immobiliare ?

Ne è passato di tempo da quando l’affitto di un immobile veniva considerato come una cedola e la rivalutazione dell’immobile come l’incremento di capitale di una azione ! Sono finiti i tempi in cui le banche erogavano mutui senza preoccupazioni coprendo l’intero valore dell’immobile !
L’italiano si è risvegliato e si è accorto che anche l’investimento immobiliare ha dei cicli ribassisti e rialzisti che durano anni. Si sta anche accorgendo che l’investimento immobiliare è forse l’investimento meno liquido che esista. Si sta accorgendo anche che è il principale mezzo dello stato per ripianare i debiti, visto la grande diffusione della proprietà immobiliare nei portafogli italiani. Infatti nel 2010 la ricchezza finanziaria delle famiglie era costituita per il 62% da attività reali e di queste l’82% era costituita da immobili di abitazione privata.  Eppure c’è ancora più di qualcuno che ritiene il mattone l’investimento più sicuro in barba all’aumento notevole delle vendite giudiziarie degli immobili negli ultimi anni ed al crollo delle transazioni immobiliari. A proposito delle compravendite diamo uno sguardo all’andamento ed alle previsioni:

come appare evidente stiamo assistendo ad un crollo delle compravendite non molto dissimile a quello avvenuto con le aziende tecnologiche nel 2000…mi spiego meglio, nel 2007 c’era lo stesso tipo di atteggiamento nei confronti dell’investimento immobiliare ovvero di crescita certa sempre e comunque. La stessa illusione ! Si respirava il clima tipico delle bolle finanziarie.

A livello locale oggi si ritiene anche che i prezzi non siano scesi molto e che i venditori mantengano ancora prezzi alti ma la chiave per capire è il mancato incontro tra offerta e domanda. I venditori provano a resistere ma se vorranno davvero vendere da qui al 2015 dovranno fare un nuovo repricing dei prezzi di vendita poichè i compratori non sono disposti a comprare ai prezzi del 2007 e nemmeno a prezzi più bassi del 20% visto che per finanziare l’acquisto occorre pagare uno spread di 350 punti nelle migliori delle ipotesi. Tassazione, difficoltà di accesso al credito ed  aspettative di ribasso dei prezzi frenano coloro i quali acquistavano seconde case a scopo di rendita o permutavano la prima per una più grande. E questi rappresentavano una fetta importante del mercato immobiliare 2000-2007. La conseguenza è un mercato immobiliare italiano in forte discesa dal 2008 e probabilmente lo sarà ancora per diversi anni se si verificherà un andamento ciclico simile al passato

Il rialzo precedente alla bolla immobiliare del 2007 è stato molto forte e non mi meraviglierei di vedere un ribasso dei prezzi altrettanto forte. Il mercato immobiliare è come un altro mercato e tanto più grande è stata la speculazione e l’avidità degli attori quanto più forte sarà l’aggiustamento. Si dirà che sono di parte ! Forse, tuttavia non si può negare che per evitare, nell’immobiliare come in qualsiasi mercato, forti perdite, occorrerebbe diversificare. Tradotto, nell’immobiliare significherebbe acquistare residenziale, commerciale, uffici, industriale ed acquistare immobili all’estero nei vari paesi. Allo scopo guardiamo una tabella con i prezzi al  metro quadro nei centri storici dei principali paesi in europa aggiornati al 2010. Possiamo solo immaginare come i prezzi in Grecia non siano oggi più quelli del 2010…..

Ma a meno che non si disponga di capitali rilevanti la diversificazione auspicabile non è realizzabile dai più. Quindi ben vengano le quote di fondi immobiliari così diffuse all’estero e conosciute come REITS per salvaguardare i risparmi attraverso la diversificazione poichè accesibili anche a coloro che hanno basse disponibilità e considerano l’investimento mattone il più sicuro. Per tutti gli altri rimane l’immenso mercato finanziario, certo complesso,ma con quotazioni giornaliere, trasparenti e negoziabili con facilità !

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Consulente finanziario Finecobank
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